Qué licencia necesitas en 2026 para anunciar tu piso en Airbnb y Booking

En resumen

• Desde la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026, el número de registro estatal (NRUA) ya no es obligatorio para anunciarte.
• Lo que necesitas es la inscripción de tu vivienda en el registro turístico de tu comunidad autónoma. Su número es el que va en tu anuncio.
• Si tu piso está en un edificio con comunidad de propietarios y empiezas ahora, necesitas además su aprobación por tres quintos.
• Antes de invertir, comprueba si tu ayuntamiento limita las viviendas turísticas en tu barrio.
• Cada huésped debe registrarse en SES.Hospedajes (o en el sistema propio de Cataluña o el País Vasco).

Hace un año, esta guía habría empezado por el NRUA, el número que concedía el Registro de la Propiedad y sin el cual Airbnb y Booking retiraban tu anuncio. Hoy ese número ha desaparecido de la ecuación, y mucha gente ha entendido que ya no hace falta ningún permiso. No es así.

El alquiler turístico en España lo regulan sobre todo las comunidades autónomas, y sus requisitos siguen intactos. Aquí tienes, en orden, todo lo que te van a pedir para anunciar tu piso de forma legal en 2026.

Qué ha pasado con el NRUA

El Real Decreto 1312/2024 creó un registro estatal que obligaba, desde el 1 de julio de 2025, a mostrar un número de registro nacional en cada anuncio de alquiler de corta duración. El 19 de mayo de 2026, el Tribunal Supremo anuló ese registro en su sentencia 620/2026 al entender que el Estado no tenía competencia para crearlo¹.

La consecuencia es que ya no tienes que pedir ni mostrar el número estatal, y las plataformas no pueden retirar tu anuncio por no tenerlo. Lo explicamos con detalle en qué cambia tras la sentencia del Supremo sobre el NRUA.

1. La inscripción en el registro turístico de tu comunidad

Es el requisito central. En casi todas las comunidades el trámite es una declaración responsable: comunicas a la Administración que tu vivienda cumple los requisitos y, a partir de ahí, se inscribe en el registro turístico autonómico con un número propio. Ese número es el que te piden las plataformas y el que debe aparecer en cualquier publicidad de tu piso.

Cada comunidad llama a la figura de una forma y tiene sus propios requisitos técnicos. Estas son las de los principales mercados:

Andalucía cambió la denominación de «vivienda con fines turísticos» a «vivienda de uso turístico» con el Decreto 31/2024. Las inscripciones antiguas con las siglas VFT siguen siendo válidas^2,8.

Algunas comunidades exigen además que el número se muestre dentro de la vivienda. En Cataluña debe estar visible en el interior; en la Comunitat Valenciana y en Canarias hay que colocar una placa o distintivo con el número; en Baleares, un pictograma con las siglas ETV^3,5,6,7. Revisa la norma de tu comunidad antes de dar por terminado el trámite.

2. El acuerdo de tu comunidad de propietarios

Desde el 3 de abril de 2025, si tu piso está en un edificio en régimen de propiedad horizontal y quieres empezar a alquilarlo como turístico, necesitas la aprobación previa y expresa de la comunidad. El acuerdo exige el voto favorable de tres quintos de los propietarios que, a su vez, representen tres quintos de las cuotas de participación (artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025)^9,10.

Pide también a tu administrador de fincas una copia de los estatutos. Si ya prohíben las actividades económicas en las viviendas, el acuerdo será mucho más difícil.

3. Los límites de tu ayuntamiento

Aunque tu comunidad autónoma y tus vecinos te den luz verde, el planeamiento urbanístico municipal puede cerrarte la puerta. Cada vez más ciudades limitan las nuevas viviendas turísticas por barrio. Dos ejemplos:

Antes de comprar o de reformar un piso pensando en el alquiler turístico, consulta en la gerencia de urbanismo de tu ayuntamiento si tu calle admite nuevas altas. Es la comprobación más barata que vas a hacer.

4. El registro de viajeros

Desde el 2 de diciembre de 2024, el Real Decreto 933/2021 obliga a comunicar los datos de cada huésped al Ministerio del Interior a través de SES.Hospedajes, en un plazo de 24 horas desde la llegada¹³. En Cataluña y el País Vasco se usan los sistemas de sus policías autonómicas. Esta obligación no tiene nada que ver con el NRUA y sigue plenamente vigente.

Dónde poner tu número en Airbnb y Booking

El número que debes mostrar es el de tu inscripción autonómica, escrito exactamente como aparece en tu resolución o en el justificante del registro.

1. Airbnb

   Entra en tu anuncio y busca el campo del número de registro en los detalles del anuncio. Airbnb lo indica así en sus páginas de ayuda para las comunidades españolas¹⁴.

   Algunas de esas páginas aún mencionan el número estatal. Tras la sentencia, basta con el autonómico.

2. Booking.com

   En la extranet, abre los datos de la propiedad y rellena el número de licencia o registro en el apartado de información legal.

3. Tu web, redes y portales

   La obligación de mostrar el número afecta a cualquier publicidad, no solo a las plataformas. Añádelo también en tu web y en los anuncios de otros portales.

Lista de comprobación antes de publicar

• La normativa urbanística de tu ayuntamiento admite viviendas turísticas en tu zona.
• Tienes el acuerdo de tu comunidad de propietarios por tres quintos, si empiezas después del 3 de abril de 2025.
• La vivienda cumple los requisitos técnicos de tu comunidad autónoma (licencia de ocupación, equipamiento, climatización, hojas de reclamaciones, etc.).
• Has presentado la declaración responsable y tienes tu número de inscripción autonómico.
• Ese número aparece en Airbnb, Booking y cualquier otra publicidad, y dentro de la vivienda si tu comunidad lo exige.
• Tienes un sistema para registrar a cada huésped en SES.Hospedajes en menos de 24 horas.

Con todo en regla, el siguiente paso es que tu anuncio compita bien. Te lo contamos en cómo optimizar tu anuncio de Airbnb.

Preguntas frecuentes

¿Quieres saber qué le falta a tu anuncio?

Envíanos el enlace de tu anuncio de Airbnb o Booking. En menos de 24 horas te decimos, punto por punto, qué cambiaríamos en fotos, textos y precios, y cuánto podrías ganar. Gratis y sin compromiso.

Pedir auditoría gratuita → Calcular mi potencial

Fuentes

1. Consejo General del Poder Judicial, nota de prensa de 21 de mayo de 2026. El Tribunal Supremo anula el Registro Único de arrendamientos de corta duración.
2. BOJA. Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico.
3. Generalitat de Catalunya, Canal Empresa. Preguntes més freqüents sobre l'habitatge d'ús turístic (HUT).
4. Comunidad de Madrid, sede electrónica. Declaración responsable de inicio de actividad de vivienda de uso turístico.
5. Gómez-Acebo & Pombo. Las principales modificaciones del Decreto Ley 9/2024 del Consell sobre viviendas de uso turístico.
6. BOE. Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears.
7. Gobierno de Canarias. Viviendas vacacionales.
8. Licencia Turística Andalucía. From VFT to VUT: how to adapt your holiday-let registration after Decree 31/2024.
9. BOE. Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículo 17.12.
10. Noticias Jurídicas. Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la Ley Orgánica 1/2025.
11. Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla. Limitación de viviendas de uso turístico.
12. Hosteltur. Barcelona podrá eliminar 10.000 pisos turísticos con el aval del TC.
13. Chekin. Parte de registro de viajeros: guía SES.Hospedajes.
14. Airbnb, Centro de ayuda. Normativa para anfitriones en Cantabria (ejemplo de las páginas por comunidad).

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. Los requisitos cambian con frecuencia: confirma siempre los de tu comunidad y tu ayuntamiento. Revisado el 25 de septiembre de 2026.